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主题:关于2016年修文楼市的11个预测,你不得不知!

发表于2016-02-24

关于2016年楼市的11个预测,你不得不知!

这个时间段,曾经是每年换房的好时机,因为成交量低、卖主没心思抬高价,想“捡漏”买套的房子很容易。但2015年年底的成交价、成交量都在涨,确实让很多人心慌了。为什么说2016年房价还会再涨。这主要是因为政府没有再控制房价的意思,以及近期以来明显的信号??地价在涨,而官方没有喊刹车的兆头。

2015年年底,确实有点不一般。为什么这么说呢?因为按照往年的惯例,到了12月,再到翻过年过了正月十五,应该是房子成交的淡季。这会儿大家都在赶工冲刺年终业绩、或者参加各种各样集中的欢庆活动,按说是没什么心思在换房上的。

一般来说,成交量的上涨自然会带动成交价的上涨。有些机构统计,2015年的房价平均涨幅在15%左右,而且,一些开发商已经放出话来,2016年1月1日以后,他们的项目还会再涨15%。

预测一:创造需求

住宅购房结构性需求分化,婚姻人口、小面积住房改善者(一二线突出)、“北漂型”租房者、新进城租房者购房,以及一二线城市为主的性购房成为“4+1”需求;一方面创新形态需求得不到满足,另一方面传统产品产能过剩;绿色环保节能低碳需求难以匹配大众收入水平;吸引农民进城购房是“去库存”的增量;海外市场依然是小众市场,对国内房地产影响不大。

预测二:缩减推地

全国土地出让普遍减少,有利于提升房价一二线城市源于控制城市边界、频出,二线城市成为品牌房企土地储备重点区域和未来角力场,三四线城市供大于求、被迫减少土地供应;房企土地储备面积继续下降。

预测三:供应下降

住宅新开工面积、竣工面积继续下降,降幅或收窄,房地产进入负增长区间;传统商业基本趋于饱和甚至过剩,商铺供大于求,供应继续增加,商业地产将降速。以购物为主的新型商业在三四线城市只有不到十年跑马圈地的机会,普通社区商业将成为继百货大楼之后的死亡陷阱。

预测四:库存增速放缓

住宅库存继续上升、增速放缓;新开工面积仍高于竣工面积,在建施工面积还会继续上升;商业库存也在上升,普通社区商业销售面临困境、无法平衡,烂尾项目明显增加,购物也将出现关门,自建商业项目开业速度放缓,商业项目转让、托管、咨询大幅上升。

预测五:房价普涨

一二三四线城市房价普遍、差别化上涨;一线领涨、二线普涨、三四线企稳或恢复性上涨、局部城市仍有下跌;城市分化、板块分化、楼盘分化依旧。

预测六:政策大力

明后两年是房地产、也是后的政策机遇期(在经济转型完成之前),保增长、去库存已成为政治任务;政策继续刺激拉升销售,2016年住宅销售额将与今年基本持平;降低购房门槛是政策着力点,政策将统分结合,降首付、口、返税收、促简政;地方减税费、给补贴、准、加医保、进公积金,保障房、棚户区货币化。商业也需要去库存,商业二手房市场“死市”需要激活,但还不会得到政府的重视,明年存量房流通税收政策不会得到支持。货币宽松与低利率对资产价格依然给予有力支撑,美元加息小步慢走,对人民币计价资产影响微弱。房地产税法进展缓慢,2016年难以提交全国常委会一审。

预测七:产品与服务

一二线城市首置与改善性产品占据主流市场,三四线城市以面向农民和城市改善人群的住房产品为主,总体而言,面积更多聚焦110-150平米,且“小城市必定大户型、大城市可以小户型”;

住房品质提升引导市场需求,节能环保绿色建筑的税收政策支持力度有所加大,工业化、装配式、百年住宅、3D模块化建筑因价格偏高、明年仍难以大规模推广,住房配套将成为买房者考量加分项,一线城市因增加产品而拉升房价,因减少普通商品房而推升房价;

增量市场转向存量市场,物业服务成为新的蓝海,现有物业服务模式无法解决客户服务痛点、亟需升级;物业分拆上市难以获得溢价;物业费价格市场化仍然看不到前景。

预测八:产能必降

房企两极分化愈发加剧;30强房企明年市场份额预计超过30%并继续加速提升;如我去年所说,大批中小房企卖地、卖项目、卖股份、卖公司的时机已经失去,明年90%都会转型、退出、或者破产、死亡,行业外企业难有进入;改善性、中住宅产品为主的房企成长更快;住宅预售标准提高仍是渐进式;大多数商业地产企业放慢脚步,中小本地商业地产企业加速退出。

预测九:商业模式

住宅联合开发、代建代售更加普遍;商业代建、品牌代招、资产代管输出模式逐步形成;商业地产轻资产模式已成方向、仍曲高和寡;二房东租赁加贴身服务已成模式但难成规模。

预测十:金融资本

拥有背后资本支撑的房企打乱市场价值格局引发更多现象;围绕降低购房门槛的住房融资创新不断;资产证券化或有突破性进展;金融媒介帮助盘活存量房资产,融资租赁推动存量资产盘活、流通;住房保障银行可以帮助解决农民工土地置换进城资本,或不能提上议程。

预测十一:互联网

互联网可以成为房地产的翅膀,但互联网营销已显疲态,互联网金融烽烟四起,互联网+设计制造难有成果,互联网社区服务亟需升级,智慧社区在一二线城市出现落地项目;

大数据在商业地产领域应用更加广泛,商业地产自建、与服务商共享的购物云系统、电商平台成为市场两大主流,运营数据化管理手段、百货精细化管理思维将成为购物管理利器。

发表于2016-02-26
fang小城霸主,您好!您所发的帖子“关于2016年修文楼市的11个预测,你不得不知!”已被设置为精华帖,请再接再厉多发好帖。
发表于2016-03-29

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